Sebastian Broß - Steuerberater, Dipl.-Betriebwirt (FH), Certified Valuation Analyst (EACVA) – Inhaber und Kanzleileitung

Autorin

Irina Schmidt-Steinke

Steuerfachwirtin

Sebastian Broß - Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Certified Valuation Analyst (EACVA)

Autor

Sebastian Broß

Steuerberater, Dipl.-Betriebwirt (FH), Certified Valuation Analyst (EACVA)

Irina Schmidt und Sebastian Broß, 08.12.2023

Erbschaftssteuer: Steuerfreie Übertragung einer Immobilie

Können Wohnimmobilien steuerfrei innerhalb der Familie übertragen werden?
Die Antwortet lautet vorab „ja“, soweit die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Im Gesetz sind mehrere verschiedene Befreiungstatbestände für das Familienheim aufgeführt. Dabei sind folgende wesentliche Eckpunkte in Betracht zu ziehen: Der Erwerb von Todes wegen, die Schenkung unter Lebenden, der Erwerb durch Ehegatten oder durch Kinder.
Vorab: Der größte Hebel in Bezug auf Steuerverschonung geht mit der Schenkung des Familienheims zu Lebzeiten unter Eheleuten einher. Warum ist dies so? Der Freibetrag von 500.000 EUR wird bei der Schenkung zwischen Ehegatten nicht aufgebraucht, d.h. die Übertragung geht – soweit die Voraussetzungen vorliegen – nicht zu Lasten des Freibetrags. Im Ergebnis bedeutet dies eine komplette Steuerbefreiung. Starten wir mit diesem Fall im Rahmen unseres Beitrags:

Fall 1: Schenkung unter Eheleuten

Soweit die Wohnung bzw. das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird die Voraussetzung des Familienheims erfüllt. Wichtig ist die tatsächliche Nutzung. Es ist deshalb wichtig, dass der Mittelpunkt des familiären Lebens in der zu übertragenden Wohnung bzw. dem Haus liegt. Dadurch wird auch klar, dass Wochenendhäuser oder Ferienhäuser nicht unter die Begünstigung fallen. Sie bilden nicht den Mittelpunkt des familiären Lebens ab.
Interessant ist auch, dass es für Übertragungen zwischen Ehegatten keine wertmäßige Beschränkung gibt. Somit ist auch der Weg offen für größere Immobilienwertübertragungen zu Lebzeiten. Wichtig ist auch die Info in Bezug auf die Behaltensfrist. Denn anders als in vielen anderen Schenkungs- und Erbschaftsfällen gibt es diese bei der Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten unter Ehegatten nicht.

Fall 2: Erbschaft unter Eheleuten

Auch für den Fall von Todes wegen sieht das Gesetz für Ehegatten eine Befreiung vor. Jedoch stellt die Übertragung unter Lebenden oftmals die vorzugswürdigere Lösung dar. Denn die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung beim Erwerb von Todes wegen sind deutlich restriktiver. Eine der wesentlichen Voraussetzungen in Bezug auf die unverzügliche Selbstnutzung kann in den meisten Fällen noch erfüllt werden, da meistens ein gemeinsamer Haushalt bestand. Bei der weiteren Voraussetzung im Zusammenhang mit der Fortführungspflicht über 10 Jahre besteht das Risiko. Kann die 10 Jahresfrist nicht gehalten werden, kommt es unter Umständen zur Nachversteuerung. Die Vermeidung der Nachbesteuerung innerhalb der 10 Jahresfrist ist nur beim Vorliegen von gewissen Konstellationen/ weiteren Anforderungen möglich, welche im Einzelfall analysiert bzw. geprüft werden müssen.

Zwischenfazit zur Übertragung zwischen Eheleuten:

Übertragungen zu Lebzeiten zwischen Ehegatten können in der Nachfolgeplanung auf die nächste Generation ein wesentliches Instrument sein, um das Familienvermögen im Kontext einer optimalen Steueroptimierung in die nächste Generation der Kinder zu führen. Hintergrund: Optimale Ausnutzung von Freibeträgen sowie die Vermeidung von rückwirkenden Steuerbelastungen.

Fall 3: Schenkung an Kinder

Die Schenkung des Familienheims an Kinder bzw. auch Enkelkinder ist nicht von der Schenkungsteuer befreit. In diesen Fällen müssen unbedingt die Freibeträge beachtet werden. Für Kinder in Höhe von 400.000 EUR je Elternteil und bei den Enkelkindern von je 200.000 EUR.

Fall 4: Erbschaft durch die Kinder

Grundsätzlich gelten die gleichen Voraussetzungen wie zwischen Eheleuten. Es ist jedoch zu beachten, dass nur eine Wohnfläche bis 200 Quadratmeter befreit ist. Was passiert bei Überschreitung? Bei Überschreitung wird nur der Anteil von 200 Quadratmeter befreit. Der darüber liegende Anteil mit Wertfindung unterliegt der Besteuerung.

Fazit

Bezugnehmend auf die Eingangsfrage: Können Wohnimmobilien steuerfrei innerhalb der Familie übertragen werden? Ja, wir verweisen auf die obigen Textinhalte. Es sind jedoch ein paar Besonderheiten zu beachten, gerade auch in Bezug auf Weiterübertragungen von Immobilien innerhalb der 10 Jahresfrist. Es wird auch deutlich, dass gestaltende Übertragungen zu Lebzeiten dabei helfen können Steuerzahlungen innerhalb der Familie zu vermeiden und am Ende trotzdem das gewünschte Ergebnis auch unter Einbindung der Immobilienübertragung auf Kinder und Enkelkinder; Stichwort Erweiterung der Freibeträge durch weitere Eigentümer wie bspw. dem Ehegatten. Gerade vor dem Hintergrund der geltenden Freibeträge pro Person.

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